El metro cuadrado se dispara en la Ciudad y los desarrolladores recalibran la oferta hacia unidades más chicas con más servicios compartidos

El primer dato que ordena la discusión es el precio del metro cuadrado en la Ciudad de Buenos Aires: pasó de 1.376.688 pesos en enero a 1.584.840 pesos en julio, un salto de casi 15% en apenas siete meses, de acuerdo con las cifras del Instituto de Estadística y Censos porteño. Las estimaciones privadas ubican el valor en torno a 1.874.364 pesos por metro cuadrado hacia fin de año, un nivel que, medido en dólares, se ubica entre los más altos de la región para una capital y que sigue muy por encima de los registros históricos de la Argentina.

Vamos a los números. El costo integral de construir, que incluye materiales, mano de obra, gastos generales, honorarios profesionales y tasas, alcanzó 2.286.170 pesos por metro cuadrado en julio, con una suba acumulada de 14,61% en lo que va del año y de 23,37% en la comparación interanual, según la Asociación de Pymes de la Construcción de la Provincia de Buenos Aires. La aceleración se explica por la combinación de insumos dolarizados, ajustes salariales y cargas impositivas, y configura un escenario en el que producir cada unidad demanda más capital inicial que en cualquier momento de los últimos años.

Unidades más chicas, edificios con más servicios

Frente a esa dinámica, el mercado de viviendas nuevas en la Ciudad reconfiguró su propuesta de valor. Los desarrollos que concentran la demanda son los que ofrecen monoambientes y departamentos de uno y dos ambientes, pero con espacios comunes que compensan la falta de metros propios: gimnasios, terrazas verdes, parrillas en azotea, salones de usos múltiples, laundry profesional y áreas de coworking se volvieron parte del estándar de lanzamiento.

El razonamiento detrás del cambio es directo: si cada metro cuadrado dentro de la unidad se encareció, el desarrollador traslada parte de la inversión a superficies compartidas, donde el costo se diluye entre muchos propietarios. Esa arquitectura financiera y funcional redefine qué se entiende por comprar una casa en la Argentina: ya no se mide únicamente la superficie privativa, sino el conjunto de prestaciones que el edificio pone a disposición de quienes lo habitan.

“Es un ticket que puede alcanzar el que quiere salirse del mundo del alquiler y entrar por primera vez en el mundo de ser propietario.”Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios

El fenómeno no es aislado. La caída de la natalidad, el aumento de hogares unipersonales y el crecimiento de los divorcios modifican la composición de la demanda y empujaron la preferencia por unidades compactas en buena parte de las grandes ciudades del mundo. En el caso porteño, esa tendencia se potencia con el contexto local: un mercado de alquileres restringido y encarecido, y un crédito hipotecario que, aunque en expansión, todavía no alcanza para sustituir al contrato de locación como puerta de acceso a la vivienda.

• Metro cuadrado promedio en CABA: 1.376.688 pesos en enero y 1.584.840 pesos en julio, con proyección de 1.874.364 pesos en diciembre.
• Costo integral de construcción: 2.286.170 pesos por m² en julio, +14,61% en el año y +23,37% interanual.
• Cambio de mix: crecimiento de monoambientes y unidades de uno y dos ambientes con amenities.
• Servicios comunes que se volvieron estándar: gimnasio, terraza, parrilla, SUM, coworking y laundry.
• Drivers demográficos: hogares más chicos, más personas solas y menos familias con hijos.

“El aumento del valor del metro cuadrado, las nuevas formas de habitar las ciudades y los cambios en la composición de los hogares impulsaron un mercado en el que las viviendas compactas ganan protagonismo. Quien adquiere una unidad de 40 metros cuadrados incorpora otros cientos, e incluso miles, de metros cuadrados de uso compartido que amplían las posibilidades.”Valeria Damiani, arquitecta especializada en el segmento

El cuadro de fondo muestra una industria que se adapta para no quedar fuera del alcance del único segmento de demanda que todavía puede comprar: el de los hogares jóvenes y los inversores de ticket chico. La pregunta que queda abierta es si esta reconfiguración representa una solución de fondo al problema del acceso a la vivienda en la Argentina, o si, por el contrario, consolida un modelo en el que la propiedad plena quedará reservada a quienes puedan pagar metros que buena parte del mercado ya no está en condiciones de absorber.