Vender una propiedad en la Ciudad ya no paga ITI ni impuesto cedular: qué impuestos y gastos quedan en pie

El precio pactado por una propiedad dejó de ser el único número relevante para quien vende de manera ocasional en la Ciudad de Buenos Aires, luego de que a mediados de 2024 se eliminara el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y se liberara del impuesto cedular a las ventas esporádicas de personas físicas. La novedad fiscal aliviana la carga del vendedor, pero no borra del presupuesto el resto de los conceptos que pesan sobre una operación: la comisión inmobiliaria, los honorarios del escribano y, sobre todo, el Impuesto de Sellos que en la Ciudad mantiene una alícuota general del 3,5%.

Qué tributos se eliminaron y cuánto significaban

Qué tributos se eliminaron y cuánto significaban

Qué tributos se eliminaron y cuánto significaban

Hasta la reforma, las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el ITI, un tributo del 1,5% sobre el precio de venta que en una operación de 100.000 dólares representaba unos 1.500 dólares. Para los inmuebles adquiridos a partir de esa fecha regía el impuesto cedular, que grava con el 15% la ganancia de capital calculada con valores de compra actualizados por inflación. De acuerdo con la explicación brindada por Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, la exención alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda vivienda usada como inversión.

“La exención comprende las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad utilizada como inversión.”Tapiola, CEO de Spazios

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios de escribano: dependen del monto de la operación y de los aranceles vigentes en cada jurisdicción.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente 220.000.000 de pesos; por encima de ese tope, el tributo se aplica solo sobre el excedente.
• Gastos del crédito hipotecario: tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos del banco, cuando la compra se financia con préstamo.

El esquema bonaerense y el límite de la exención

En la provincia de Buenos Aires, el Impuesto de Sellos ronda el 2% y, según el desarrollador consultado, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, de modo que la ubicación del inmueble modifica de manera sensible el costo total de la operación. La comparación entre jurisdicciones resulta útil para dimensionar el peso de cada variable: mientras en la Ciudad la carga se concentra sobre el comprador con una alícuota más alta, en territorio bonaerense el tributo es menor pero se distribuye entre las dos partes.

La quita de impuestos para el vendedor tiene un alcance definido: las ganancias obtenidas por una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general del Impuesto a las Ganancias, como ocurre con una desarrolladora que construye y vende lotes o unidades como parte de su negocio. El beneficio, en otras palabras, apunta al dueño particular que vende en forma esporádica y no a quien hace de la compraventa una actividad profesional. Resta confirmar cómo impactará la medida en el volumen de operaciones del mercado porteño y si las provincias con alícuotas más bajas avanzarán en ajustes equivalentes para mantener la competitividad de sus mercados inmobiliarios.