Alquileres porteños cierran agosto con la menor suba del año y pierden contra la inflación en el acumulado

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto el incremento mensual más bajo del año, con una suba del 1,5% en los contratos, según el relevamiento del portal inmobiliario Zonaprop. Esa variación quedó por debajo de la inflación estimada para el mismo período y confirmó una tendencia que se sostiene desde hace varios meses: los precios de los alquileres crecen, pero a un ritmo menor que el del conjunto de la economía.

En el acumulado de 2026, los alquileres subieron 19,2%, contra una inflación general estimada en 21,5%. La diferencia representa una baja real del 2,3%, es decir, un retroceso en términos de poder adquisitivo para los propietarios que perciben rentas en pesos. En los últimos doce meses, la suba alcanza el 29,9%, aunque también por debajo del índice de precios interanual.

Precios promedio y disparidad por barrio

El relevamiento de Zonaprop precisa los valores promedio según el tipo de unidad: un monoambiente se alquila por $771.871 mensuales; un departamento de dos ambientes alcanza $886.527; y un tres ambientes llega a $1.196.413.

La diferencia entre barrios es marcada. Puerto Madero se mantiene como la zona más cara, con un alquiler medio de $1.252.366 por mes, seguida por Núñez, con $995.838, y Palermo, con $990.748. En el extremo opuesto, el barrio de Lugano ofrece el precio más bajo: $654.776 mensuales, por debajo de Nueva Pompeya ($700.324) y Parque Avellaneda ($720.780).

Dónde más subieron y dónde menos

En la comparación interanual, los barrios con mayores incrementos fueron Villa Luro (38%), Parque Patricios (36,3%) y Parque Chacabuco (35,5%). En el otro extremo, Puerto Madero (4,2%), Nueva Pompeya (3,6%) y Villa Riachuelo (3%) fueron los que menos subieron en los últimos doce meses, lo que evidencia un comportamiento heterogéneo dentro de la Ciudad.

Más oferta, pero con rentabilidad acotada

La oferta de departamentos en alquiler tradicional creció 0,6% en agosto, y el volumen actual es 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023, de acuerdo con Zonaprop. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la cantidad de unidades ofrecidas saltó 62% en un solo mes, tras la implementación de la nueva ley de alquileres.

Para quienes evalúan invertir en propiedades para alquilar, la rentabilidad promedio se ubica en 5,70% anual. A ese ritmo, recuperar el valor de compra demanda 17,6 años de alquiler, un plazo 9,2% más corto que el de hace un año. Lugano lidera el rendimiento con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, una brecha que ilustra la distorsión entre precios de compra y precios de renta en las zonas premium.

Compraventa y crédito hipotecario

En el segmento de compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires registró 6.051 escrituras en julio, un 9% más que en igual mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones se concretó con financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales menos que en junio de 2025, lo que confirma que el mercado sigue moviéndose mayoritariamente con ahorros propios o venta de otros inmuebles.

Quedan por confirmar dos cuestiones centrales hacia adelante: si la desaceleración de los alquileres se sostendrá en los próximos meses frente a una inflación que podría retomar el camino descendente, y si el crédito hipotecario logrará recuperar participación en el total de las operaciones, un indicador clave para medir la profundidad del mercado.